Законопроект № 9001-д про ринок земель ухвалений в першому читанні 9 грудня 2011 року. Його подальшого розгляду чекають найближчим часом, хоч і не на цьому сесійному тижні. Аналіз нової, підготовленої до другого читання, редакції проекту Закону "Про ринок земель" для ЛІГА :ЗАКОН прокоментували Тимур Бондарев, керівний партнер Arzinger, і Станіслав Герасименко, старший юрист Arzinger :
Головне в новій редакції законопроекту "Про ринок земель"
(коментарі виділені курсивом)
1. Максимальна площа земельних ділянок сільгосппризначення (ЗУСН) для ведення товарного сільгоспвиробництва (ТСП) у власності однієї особи не може перевищувати 100 га (окрім випадків отримання їх в спадок із зобов'язанням відчуження площі перевищення впродовж року). Володіння пов'язаними особами і спільна власність не враховуються. Такій площі у власності однозначно мало для нормального ведення ТСП з мінімальною рентабельністю і дотриманням сівозміни.
2. В порівнянні з попередньою редакцією законопроекту істотно ослаблені обмеження на оренду однією юридичною особою (ДЗИГ) або фізичною особою (ФЛ) ЗУСН для ведення ТСП. Тепер орендувати можна не більше 10 % площі сільгоспугідь на території району (в середньому - 5,5 тис. га) і не більше 100 тис. га сільгоспугідь в Україні (з урахуванням стосунків контролю). Найбільші складнощі у зв'язку з обмеженнями будуть у власників сільгосппереробних підприємств, орієнтованих на власну сировинну базу (цукрові, масло- і молокозаводи, і тому подібне). Певні незручності виникнуть і для агрохолдингов, які пройшли IPO і мають в оренді земельний банк великих розмірів. При цьому слід зазначити, що в Україні всього 10 агрохолдингов мають земельний банк понад 100 тис. га орендованих земель і, на нашу думку, вони без зусиль обійдуть ці обмеження.
3. Право оренди ЗУСН для ведення ТСП більше 2100 га мають громадяни України, які або 5 років ведуть фермерське господарство (ФХ) або особисте селянське господарство (ЛКХ) для ведення ТСП, або є молодими фахівцями з сільгоспосвітою і збираються створити ФХ або ЛКХ, або мають у власності або оренді ЗУСН для ведення ТСП (ця нова основа). Т. е., новим гравцям доступ до оренди товарних площ ЗУСН закритий.
4. Замість регресивної шкали мит (від 100% до 60%) на відчуження ЗУСН впродовж перших 5 років після купівлі, введено єдине мито 100% від нормативної грошової оцінки (НДО), але термін її застосування скорочений до 3 років. Зміна виглядає розумною і спрощує процедуру контролю.
5. Покупцями ЗУСН можуть бути - громадяни України, держава в особі відповідних органів виконавчої влади, територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування і ГЗБ. Іноземці, апатриди і юридичні особи (включаючи ФХ) таких прав позбавлені, навіть коли йдеться про ЗУСН під господарськими будівлями і спорудами. Це найбільш суттєвий мінус законопроекту, який гальмує цивілізований розвиток українського сільгоспвиробництва. Навіть у Росії, чий досвід часто використовується в нашому законодавстві, іноземці і ДЗИГ допущені до володіння ЗУСН.
6. Декларацію про джерела засобів покупця ЗТСП більше не потрібно, проте громадяни України повинні подавати декларацію про відсутність іноземного громадянства (+ декларація про відсутність стосунків контролю). У разі недостовірності декларації про відсутність іноземного громадянства договір про придбання земельної ділянки є нікчемним (недійсним з моменту укладення). Про боротьбу з корупцією, здається, вже забули.
7. Іноземці, громадяни Украины-бипатриды, апатриди (обличчя без громадянства) і ДЗИГ можуть отримувати ЗУСН тільки в спадок, і зобов'язані провести їх відчуження впродовж року з моменту отримання у власність. Обтяження таких земельних ділянок (оренда, запорука, іпотека і тому подібне) заборонене. Навіть у разі обтяження, воно припиняється добровільно або примусово (в порядку форс-мажору) за 2 місяці до закінчення річного терміну.
8. Збережений десятирічний мораторій на зміну цільового призначення ЗУСН, придбаних з державної і комунальної власності.
9. Стартова ціна ЗУСН державної і комунальної власності не може бути нижче НДО. Держава може придбавати ЗУСН за ціною не нижче НДО. З урахуванням того, що НДО зараз вище за ринкову вартість землі, це нелогічна, можливо навіть корупційна, норма, яка не відповідає інтересам держави. Стартова ціна продажу права оренди ЗУСН державної і комунальної власності не може бути нижче за експертну грошову оцінку.
10. Розстрочка платежу надається за умови оплати впродовж 30 днів першого внеску не менше 25% суми договору (було 50%) з оплатою рівними частинами до 20 років. Право на розстрочку мають громадяни, які ведуть ФХ 5 років з долею з/х виробництва за останній податковий рік не менше 75%, або ЛКХ і купують ЗУСН для ведення ФХ або ТСП. Таке ж право отримали і власники багаторічних насаджень на орендованих ними ЗУСН державної і комунальної власності. Нововведення виглядає логічним.
11. Нова редакція не передбачає існування державного оператора з незрозумілими повноваженнями. Оборот земель сільгосппризначення будуть мониторить Госземагенство і Минагрополитики. Це плюс нової редакції і перемога супротивників зайвої зарегульованості ринку землі і створення на нім монопольних структур з невизначеними повноваженнями.
12. Державний земельний банк (ГЗБ) більше не має виняткового права бути заставодержателем ЗУСН для ведення ТСП і ФХ. Він може кредитувати під іпотеку тільки сільгоспвиробників з 100% українським капіталом. Кредити видаватимуться по обліковій ставці НБУ + не більше 5% (було 3%). 100% статутного капіталу ГЗБ належать державі, він не підлягає приватизації і продажу в процедурі банкрутства. ГЗБ може розпоряджатися ЗУСН тільки шляхом їх продажу на аукціонах або передачі в оренду. Приклад ще однієї перемоги здорового глузду над спробою чиновників встановити державну монополію на іпотечне кредитування.
13. При зверненні стягнення на ЗУСН в рахунок погашення заборгованості перед банківськими установами (окрім ГЗБ) ЗУСН продаються тільки на земельних торгах у формі аукціону (раніше - згідно з умовами іпотечного договору). Для оподаткування ціна ЗУ дорівнює сумі непогашеної заборгованості + платежі банку на користь власника ЗУ.
14. Перехід права власності на ЗУСН не припиняє право користування. До нового власника переходять права і обов'язки орендодавця за договором оренди. Права орендарів ЗУСН у разі закінчення терміну оренди до збору урожаю захищені на максимальному рівні: орендодавець не має права перешкоджати дозріванню і збору урожаю, а у разі порушення - зобов'язаний компенсувати орендареві прямі збитки і упущену вигоду в п'ятикратному (!) розмірі. Такі санкції виглядають неспіввимірними, неадекватними і відверто спрямованими на збереження диктату орендарів.
15. Перехід права власності на ЗУСН з багаторічними насадженнями - тільки після компенсації їх вартості власникові. Право власності на багаторічні насадження зберігається тільки у разі переходу права власності на ЗУСН, передані в оренду для закладки нових багаторічних насаджень. Позитивна зміна, яка стабілізує цивільний оборот.
16. Консолідація земельних ділянок можлива за ініціативою суб'єктів консолідації (власники, орендарі, заставодержателі, органи виконавчої влади і органи місцевого самоврядування), яким належить право власності на 90% масиву земель (раніше - 75%). Збільшення порогу істотно ускладнить можливість консолідації.
17. Переважне право купівлі ЗУСН для ведення ТСП залишилося тільки у співвласників відчужуваної ділянки. Держава, власники суміжних ділянок і орендарі втратили таке право. Договір купівлі-продажу з порушенням переважного права є нікчемним. Виключення власників суміжних ділянок не сприятиме процесу консолідації земель (особливо у поєднанні із завищеним порогом для ініціації консолідації).
18. Ведучими земельних аукціонів (лицитаторами) тепер можуть бути не лише ДЗИГ, але і ФЛ. Виглядає розумно.
19. Емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільгосппотреб) виключений з обороту. Це регресивна тенденція обмеження можливих цивілізованих форм користування землею.
20. Уточнені визначення іноземних юридичних осіб, спільних підприємств, знята невизначеність статусу 100% дочірніх підприємств іноземних ДЗИГ. Визначена компетенція (КМУ), терміни, перелік документів і основи для відмови в узгодженні продажу ЗУ не сільгосппризначення нерезидентам. Позитивний момент, оскільки зараз ця процедура незрозуміла, не врегульована і коррупционна.
21. Помітно розширений перелік будов для використання в сільгоспдіяльності, при будівництві яких не потрібно проведення аукціонів для отримання прав на землю. Аукціони тепер будуть не потрібні практично при будь-якому будівництві сільгоспінфраструктури.
22. Угоди з придбання ЗУСН для ведення ТСП у власність без попереднього отримання дозволу АМКУ на концентрацію, якщо воно потрібно згідно із законом, не вважатимуться нікчемними. Ця позитивна зміна, оскільки можливість застосування цієї норми на тлі розмитих підстав для отримання дозволу на концентрацію тривожила багатьох фахівців.
23. Передбачені зміни до держбюджету на 2012 рік, для забезпечення внесення в статутний капітал ГЗБ 120 млн. грн. Ця сума виглядає смішно на тлі декларованої мети ГЗБ - пільгове кредитування сільгоспвиробників і у відсутність альтернативних джерел залучення засобів.
24. Завершення інвентаризації земель державної власності за межами населених пунктів перенесене ще на два роки (з 01.01.2013 до 01.01.2015). Раніше декларована можливість формування статутного капіталу ГЗБ земельними ділянками державної власності відсовується ще далі в майбутнє.
Виходячи з аналізу внесених в законопроект змін, можна констатувати, що зроблені вони на користь великих вітчизняних орендарів земельних ділянок. У відсутність права на купівлю ЗУСН іноземними особами і ДЗИГ взагалі, а також у поєднанні з обмеженнями на володіння земельними ділянками по суб'єктному складу і по площі, власникам ЗУ нікому продати свої ділянки за ринковою ціною. Єдиним реальним покупцем залишається держава, фінансові ресурси якої обмежені, що створює надзвичайно сприятливі умови для підвищення ролі чиновників при виборі ділянок для купівлі у власність держави. А сам закон забезпечує досить комфортне і безхмарне життя для більшості орендарів.
