Если решение о принудительном выкупе принято, еще есть возможность отстоять свое право на справедливую цену за землю

Новая ветка киевского метро, по всей видимости, не за горами, да и подготовка к Евро-2012 будет эффективнее… А все благодаря урегулированию вопросов выкупа для общественных нужд частных земель, несговорчивость собственников которых и тормозила реализацию этих общественно необходимых проектов.

Собственно, речь идет не столько о несговорчивости, сколько о весьма низком качестве норм, регулирующих эти вопросы до сих пор (так говорят эксперты о проблемах толкования норм о принудительном выкупе земельных участков). А с принятием Закона "Об отчуждении земельных участков, других размещенных на них объектов недвижимого имущества, пребывающих в частной собственности, для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости", кажется, все точки над "і" должны быть расставлены. Но это только кажется. Закон далеко не идеален. Однако, как бы там ни было, он дает более четкое понимание этого вопроса, хотя и ставит собственников не в самое выгодное положение.

Добровольно-принудительно

Итак, как предусмотрено Конституцией, в случае общественной необходимости власти (местные или государственные) имеют право принудительно выкупить у собственника его землю. А в случае же общественной нужды - предложить выкуп. Бесспорной заслугой Закона можно назвать попытку толкования и разграничения этих понятий (см. ст. 1 Закона). Правда, поскольку понятия оценочные, четкое определение дать сложно в принципе.

Надо отдать должное разработчикам: четко предусмотрено право собственника отказаться продавать участок, даже не обосновывая своего решения. Исключение - принудительный выкуп в ряде конкретных случаев.

По идее, от беспредела властей собственников должно защитить то, что, во-первых, решение о принудительном выкупе принимает суд, а во-вторых, на "покупателе" лежит обязательство доказать, что "будівництво, капітальний ремонт, реконструкція об’єктів, під розміщення яких відчужується відповідне майно, є неможливим без припинення права власності на таке майно попереднього власника". То есть, проще говоря, что альтернатив выкупу именно этого участка нет.

Однако тут возникают сомнения в том, что чиновники не поддадутся искушению воспользоваться своими возможностями. Так, народный депутат от Партии регионов Юрий Мирошниченко по этому поводу отметил: "Існує домінування державного тиску на громадян, крім того, ще не розвинений інструмент захисту прав і свобод людини, зокрема, на приватну власність, тому і можуть виникнути проблеми". Правда, он понадеялся, что этого не произойдет.

"Выкупные" основания

Основания для выкупа (в том числе принудительного) несколько изменились по сравнению с перечнем, приведенным в ст. 146 Земельного кодекса. Из нового: размещение и обслуживание объектов, связанных с добычей полезных ископаемых, нефти и газа, захоронением вредных веществ и отходов производства; создание парков, площадок отдыха, стадионов, кладбищ. Хотя, вероятно, до сих пор эти объекты частично могли входить в состав п. б) ч. 1 ст. 146 ЗК.

Не нашли своего места такие "размытые" общественные нужды, как "під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування" и "під будівлі, споруди та інші виробничі об’єкти державної та комунальної власності".

Цена вопроса

Пожалуй, самый важный вопрос нового Закона - денежный, поскольку в случае принудительного отчуждения от собственника будет зависеть в основном лишь цена, за которую он готов продать имущество, именно о ней можно будет поспорить. Итак, выкупная стоимость имущества будет определяться на основании экспертной денежной оценки (проведенной на основании Порядка ее проведения и соответствующей Методики).

Ранее же Гражданский кодекс связывал "цену вопроса" с рыночной стоимостью земли и недвижимости. Более того, из содержания Закона не совсем понятно, будет ли помимо денежной оценки земли проводиться оценка остального имущества (см. "Экспертное мнение"). Хотя, очевидно, должна бы проводиться.

Так что сложно сказать, смогут ли собственники получить за землю ее реальную рыночную стоимость (см. "Экспертное мнение"). Как бы там ни было, но торговаться у них право есть. В том числе через суд, заказав собственную экспертизу, правда, и оплатив ее из своего кармана. Как отмечает старший партнер украинской юридической компании "Arzinger" Тимур Бондарев, отвечая на вопрос ЛІГА:ЗАКОН , "если "бесплатная" для него оценка выглядит слишком уж неадекватной, пойти на дополнительные расходы все-таки стоит, чтобы не потерять большего".

Однако эксперт предупреждает: "Отчеты об экспертной оценке (если их заказывали как орган власти, так и собственник земельного участка) могут дать существенную "вилку" вероятной рыночной стоимости недвижимости. Чей отчет суду покажется более убедительным - неизвестно. Закон не регулирует данную процедуру. Суд может принять и соломоново решение, определив стоимость выкупа как среднее арифметическое, либо назначить еще и судебную экспертизу, чтобы избежать обвинений в предвзятости".

Кстати, вместо денег "покупатели" могут предложить взамен равноценный участок земли в том же районе (области) или другое недвижимое имущество. Поскольку равноценное имущество (участок) подобрать сложно, законодатели установили 10%-ную погрешность с денежным возмещением разницы стороне, оказавшейся внакладе.

Новые лица

Среди инициаторов отчуждения появились новые лица: частные организации, получившие специальное разрешение (лицензию) на пользование недрами, а также осуществляющие строительство, капремонт, реконструкцию, эксплуатацию объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, защитных гидротехнических сооружений.

От них требуется обратиться с предложением к уполномоченному органу, а тот уже от своего имени проводит выкуп. По мнению г-на Бондарева, для госпредприятий такой вариант приемлем и несложен, "а для предприятий частной собственности, разумеется, быстрее и эффективнее договариваться с собственниками именно напрямую. Даже если им при этом придется понести дополнительные затраты на выкуп, не дожидаясь появления средств на выкуп в соответствующем бюджете". Правда, начальник департамента строительства, недвижимости и земельного права АК "Коннов и Созановский" Виталий Правдюк сомневается в наличии достаточных средств у "негосударственных" лиц, особенно в период кризиса (см. "Экспертное мнение").

Процессуальные недочеты

Принудительная мера применяется только в случае, если по-хорошему договориться не удалось. Для этого "покупателю" следует подать иск в суд с требованием обязать собственника продать свое имущество за определенную сумму. Закон определяет уполномоченным рассматривать такие дела административный суд, причем, апелляционный.

Это, как отмечают и Главное научно-экспертное управление, и Главное юридическое управление, нарушает положения действующего законодательства, принципы административного судопроизводства и является главным слабым местом Закона. Дело в том, что отношения по приобретению недвижимого имущества должны рассматриваться как гражданско-правовые. Кроме того, судьи сами не раз обращали внимание на то, что земельные споры не являются предметом рассмотрения админсудов (см., например, материал "Из первых рук" ). Однако авторы этих замечаний не учли.

Г-н Правдюк выразил ЛІГА:ЗАКОН свои предположения: "Законом не урегулирован вопрос подведомственности и подсудности споров, инициированных самими собственниками недвижимости. С учетом положений действующего законодательства можно предположить, что споры, связанные с оценкой стоимости недвижимости, могут решаться общими или хозяйственными судами".

Можно предположить, что процессуальные нестыковки будут тормозить отчуждение участков, что может быть даже на руку собственникам, но будет задерживать реализацию действительно важных общественных проектов (например, строительство новой линии метро в Киеве).

Старший партнер украинской юридической компании "Arzinger" Тимур Бондарев поделился с ЛІГА:ЗАКОН своим мнением относительно экспертной оценки имущества: "Теоретически, экспертная денежная оценка земельного участка (и другого имущества, которое на нем расположено), на основании которой по Закону определяется выкупная цена недвижимого имущества, должна определить его рыночную стоимость. Однако не следует забывать, что по Закону заказчиком такой экспертной оценки выступает орган исполнительной власти или местного самоуправления, который выбирает оценщика и оплачивает его услуги из соответствующего бюджета. Как нам хорошо известно, кто платит, тот и заказывает музыку (в нашем случае - может повлиять на определение "правильной цены"). То есть вполне обоснованно можно предположить, что оценка может отличаться от реальной рыночной стоимости как в меньшую сторону (для экономии бюджетных средств), так и в большую (для распределения полученной разницы между заинтересованными лицами)".

Как быть, если собственник не желает продавать имущество? Г-н Бондарев советует: "Если собственник не хочет лишиться своей собственности в принципе, ему следует обратить внимание на п. 2 ст. 18 Закона (в последней редакции. - ЛІГА:ЗАКОН). Данный пункт предусматривает, что требование о принудительном отчуждении может быть удовлетворено судом в случае, если истец (орган власти или местного самоуправления) докажет, что строительство (капитальный ремонт, реконструкция) объектов, под размещение которых отчуждается участок (имущество), невозможно без прекращения права собственности предыдущего владельца. Закон говорит именно о невозможности, а не об экономической нецелесообразности строительства. Отсутствие практики такого обоснования и судебной практики в подобных делах, необходимость проведения экспертиз, привлечения экспертов и т. п. может помочь собственнику противостоять отчуждению его имущества".

О возмещении убытков г-н Бондарев рассказал следующее: "На наш взгляд оценка убытков собственника, включая упущенную выгоду (что предусматривает Закон) - это один из наиболее проблемных вопросов, которые будут возникать при определении выкупной цены земельного участка (и другого имущества, которое на нем расположено). Можно констатировать, что в Украине нет нормативной основы для сложившейся и устоявшейся судебной практики, которая бы регламентировала процедуру определения убытков, особенно упущенной выгоды. Суды (особенно второй и последующих инстанций) очень неохотно поддерживают расчеты пострадавшей стороны. Немногочисленные судебные решения, которые присуждают обоснованное возмещение убытков, являются скорее исключением из правил, результатом тщательной подготовительной работы заинтересованных сторон и "продвинутых" судей, которые в состоянии в таких расчетах разобраться. При этом я не говорю об откровенно "заказных" решениях на данную тему.

Для расчета ущерба мы рекомендуем использовать выводы специализированных и компетентных экспертов, проведение судебных экспертиз, ранее разработанные бизнес-планы (при коммерческом использовании земельных участков и объектов недвижимости), любые доступные и обнародованные результаты исследований и т. д".

О Законе в целом Тимур Бондарев сказал: "Общая концепция Закона отвечает общемировой практике и дает толчок дальнейшему развитию рынка недвижимости в Украине (и не только в преддверии Евро-2012). Конечно же, не всем данный Закон придется по нраву, но для большей части собственников лучше иметь хоть какие-то правила игры, чем играть без правил (вспомним хотя бы эпопею с недостроенным мостом "имени Кирпы" в Киеве и дачными участками на его пути). А учитывая текущие проблемы с наполняемостью бюджетов всех уровней, можно прогнозировать, что Закон сразу не заработает в полную силу. Что касается возможных злоупотреблений с перераспределением земель частной собственности, то вряд ли уже возможны большие злоупотребления, чем существуют сейчас".

А вот что об оценке имущества думает начальник департамента строительства, недвижимости и земельного права АК "Коннов и Созановский" Виталий Правдюк: "Проблемы неадекватной оценки недвижимости и земельных участков в Украине являются достаточно острыми. По сути, ни Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", ни Закон Украины "Об оценке земель" не ставят четких критериев к методологии самой оценки. В частности, ст. 19 Закона Украины "Об оценке земель" указывает, что одним из методических подходов при проведении экспертной оценки земли является сопоставление цен продажи подобных земельных участков, однако не указано требований к источникам информации о таких ценах продажи. Большинство отчетов об экспертной оценке земельных участков в качестве источников информации о ценах на сопоставимые земельные участки указывают газеты объявлений AVIZO или иные анонимные базы объявлений. Потенциально любой недобросовестный оценщик может разместить в нескольких газетах объявления с требуемыми ему ценами, а потом использовать такую информацию в своем же отчете об экспертной оценке земельного участка.

Кроме того, предложенные законопроектом изменения в ст. 19 предлагают ограничить методологию оценки земельных участков с целевым назначением для ведения товарного сельхозпроизводства и личного крестьянского хозяйства лишь возможными доходами, связанными с использованием таких земельных участков по их целевому назначению. То есть, к примеру, оценочная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в Киево-Святошинском районе будет определяться с учетом возможных доходов от выращивания сельскохозяйственных культур на таких участках, что будет объективно в несколько раз ниже от их реальной продажной рыночной стоимости".

Г-н Правдюк озвучил некоторые вероятные процессуальные трудности: "Обращает на себя внимание ограничение доступа к правосудию. Иски о принудительном отчуждении недвижимости по мотивам общественной необходимости будут рассматриваться апелляционными админсудами по местонахождению недвижимости. В настоящий момент в Украине действует всего семь апелляционных админсудов. Соответственно достаточно распространенным будет рассмотрение дел в другой области, что повлечет за собой необходимость дополнительных расходов для собственника недвижимости. С учетом важности решений по таким делам мы бы рекомендовали собственникам недвижимости не полагаться на собственное понимание закона, а обращаться к профессиональным юристам, специализирующимся в недвижимости и земельном праве".

Эксперт отмечает, что до обращения к собственнику с предложением выкупа должна быть разработана соответствующая градостроительная и землеустроительная документация. При этом "инициатор-предприятие может самостоятельно обратиться к собственнику такой недвижимости, однако в данном случае выкуп и возмещение убытков собственнику недвижимости будут осуществляться этим предприятием за счет собственных средств, что может быть нереализуемо в условиях кризиса при реализации крупных проектов (к примеру, строительство второго кольца окружной дороги вокруг Киева)".

В целом о Законе Виталий Правдюк сказал: "Объективно положения Закона предусматривают определенные ограничения права собственности. Несмотря на то, что возможность принудительного отчуждения объектов права частной собственности по мотивам общественной необходимости в виде исключения предусмотрено статьей 41 Конституции Украины, однако несогласованность и размытость Закона оставляют возможность для определенных злоупотреблений, что может привести к попытке провести перераспределение земель частной стоимости под прикрытием нового Закона".

Однако Елена Перцова (ЮФ "Magisters", юрист) полагает, что "не стоит утверждать, что Закон является угрозой праву собственности в Украине". Вместе с тем она соглашается: "Принимая во внимание не последнюю роль отечественных госорганов в процессе отчуждения земли для общественных нужд, нельзя гарантировать, что реализация Закона не приведет к злоупотреблениям с перераспределением земель частной собственности".

Кроме того, г-жа Перцова поделилась с ЛІГА:ЗАКОН собственным видением проблемы экспертной оценки имущества: "Закон предусматривает лишь экспертную оценку земельного участка, в то время как оценка другого недвижимого имущества осталась вне поля зрения законодателя. Можно предположить, что в ближайшем будущем этот изъян Закона повлечет массу проблем как для органов исполнительной власти и местного самоуправления, так и для собственников отчуждаемого имущества".

Аналогичное мнение высказывает и адвокат Алена Проценко (Правовая группа "Павленко и Побережнюк"), утверждая, что "відповідно до Закону викупна ціна - це вартість, по-перше, земельної ділянки, по-друге, житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, розміщених на ній, по-третє, у вартість обов’язково включаються збитки, завдані власникові внаслідок викупу земельної ділянки, по-четверте, у вартість також включаються збитки, що будуть завдані власнику у зв’язку з достроковим припиненням його зобов’язань перед третіми особами, зокрема упущену вигоду, у повному обсязі. У свою чергу ст. 5 даного Закону, яка встановлює порядок визначення викупної ціни, визначає порядок визначення вартості лише земельної ділянки відповідно до експертної грошової оцінки, без врахування розміщених на ній об’єктів. Тобто йде мова виключно про оцінку вартості самої земельної ділянки.

Далі Закон зазначає в одній із статей положення про проведення експертної оцінки житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що розміщені на земельній ділянці, при цьому не вказуючи про це в статті, яка безпосередньо встановлює порядок визначення викупної ціни (стаття 5 даного Закону)".

Г-жа Проценко резюмирует: "Проаналізувавши норми даного Закону, ми прийшли до висновку про непослідовність законодавця у вирішенні та врегулюванні питання визначення викупної ціни земельних ділянок для суспільних потреб, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Механізм визначення викупної ціни даним Законом не врегульовано, що свідчить не на користь власників земельних ділянок та розміщених на них об’єктів, створює додаткові можливості у зловживанні в сфері відчуження зазначених об’єктів зацікавленими особами та робить власників таких земельних ділянок та розміщених на них об’єктів ще більше незахищеними".

Итак, как видим, отношение экспертов к качеству Закона неоднозначно, однако никто не усомнился в его необходимости, ведь до сих пор несовершенство норм не позволяло эффективно и справедливо проводить отчуждение земельных участков на общественные нужды.

Относительно добровольного выкупа, кажется, все понятно: договорились о цене - заключили сделку. А вот что касается принудительного выкупа, то если с самим фактом вряд ли удастся поспорить, то цена имущества - вопрос, подлежащий обсуждению. Советы экспертов, изложенные выше, могут помочь добиться справедливой оценки отчуждаемой недвижимости.

Также неоднозначными пока остаются процессуальные вопросы оспаривания стоимости недвижимости. Так что можно предположить, что Закон будут совершенствовать по мере возникновения необходимости. А пока сомневаться в том, что Президент его подпишет, особо не приходится, поскольку определен он был как неотложный.